L’achat de logements neufs offre plusieurs avantages : le confort, la sécurité et les matériaux les plus récents. L’achat dans le neuf vous permet également de profiter des avantages fiscaux pour financer une partie de votre achat et réduire votre coût global.
Avant d’acheter un bien immobilier à deux, vous devez évaluer vos besoins financiers et les types de prêts auxquels vous pouvez prétendre. Cela vous permettra de calculer votre capacité d’emprunt et d’évaluer vos options de financement.
Calculer le taux d’endettement vous donnera un aperçu sur votre capacité d’emprunt. Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour montant indicatif de la somme que vous pouvez emprunter.
Pour optimiser votre capacité d’emprunt pour financer l’achat dans le neuf, regroupez vos crédits en ligne et combinez deux prêts au lieu d’un seul.
Si vous ne disposez pas de fonds personnels, renseignez-vous sur les prêts aidés.
Sommaire :
Pourquoi emprunter pour acheter dans le neuf ?
Le recours au crédit pour l’achat d’un logement neuf vous permet de profiter de l’effet de levier. Vous pouvez faire une acquisition immobilière plus importante en empruntant tout ou partie du prix d’achat.
Le promoteur peut faire des appels directs à la banque prêteuse pour le financement, après la finalisation du contrat de vente. L’acheteur n’est plus lié par les restrictions administratives. La banque peut être en mesure de vous accorder un plan de paiement.
La banque vous facturera des intérêts sur le prêt, si vous choisissez cette option, et à chaque déblocage de fonds. Au fur et à mesure que la construction évolue, ce montant augmente. Il est essentiel de budgétiser ce montant à l’avance pour éviter les mauvaises surprises.
Comme les autres emprunteurs, vous avez la possibilité de différer le paiement de ces intérêts jusqu’à la remise des clés. Vous pouvez ne rien payer avant d’emménager. S’il s’agit d’un investissement, cela vous permet d’attendre que votre locataire emménage avant de recevoir un loyer.
Pourquoi prévoir un apport personnel avant d’acheter dans le neuf ?
Les banquiers et autres établissements de crédit attachent une grande importance à votre apport personnel. Il s’agit de la somme d’argent que vous apporterez au financement de votre projet d’achat immobilier.
S’il n’y a pas de limite maximale, un minimum de 10 % est généralement considéré comme acceptable. Plus votre apport personnel est élevé, plus les banques sont susceptibles de vous accorder un taux avantageux.
Bien qu’il soit possible d’obtenir un financement sans mise de fonds, en avoir une est une indication de bonnes pratiques d’épargne. C’est un facteur utilisé par les sociétés de prêt pour évaluer votre demande de prêt immobilier, en fonction de vos dépenses et de vos revenus. Le banquier examine vos trois derniers relevés bancaires avant d’accepter votre demande de prêt immobilier.
La mise de fonds sert à couvrir les frais de notaire ainsi que les éventuels frais d’agence immobilière. Il faut savoir que les frais de notaire sont moins élevés dans l’immobilier neuf que dans l’ancien. Ils représentent 2 à 3 % du prix d’achat.
Comment connaître sa capacité d’emprunt pour l’achat d’un immobilier neuf ?
Il est difficile de savoir combien vous pouvez dépenser pour une nouvelle propriété lorsque vous envisagez d’en acheter une. Voici comment estimer votre capacité d’emprunt pour vous aider dans votre démarche.
Calculer son taux d’endettement
Après avoir payé les dépenses courantes, il s’agit de la partie restante du revenu d’un ménage. Dans la plupart des cas, les banques n’approuvent pas un prêt immobilier si le ratio dette/revenu est susceptible de dépasser 33 %.
Vous devriez utiliser le calcul suivant pour déterminer votre taux d’endettement :
(Dépenses / Revenu) x 100 = Taux d’endettement
Voici quelques exemples des revenus familiaux les plus fréquents :
- Salaires nets ;
- Revenus professionnels non salariés ;
- Gains immobiliers ;
- Pensions ;
- Revenus des placements financiers licites.
Pour les charges, vous pouvez utiliser les éléments suivants dans vos calculs :
- Prêts non remboursés ;
- Loyers à payer lorsque le prêt est mis en place ;
- Rentes et pensions non payées ;
- Mensualités estimées du prêt proposé.
Parmi les autres facteurs à prendre en compte, pour déterminer votre taux d’endettement, citons :
- Revenus de votre conjoint ;
- Montant de votre apport personnel ;
- Type de bien que vous souhaitez acheter ;
- Durée souhaitée de l’hypothèque ;
- Taux d’intérêt de la banque.
La banque évalue votre taux d’endettement lorsque vous demandez un prêt immobilier. Elle évalue également votre capacité d’emprunt.
Calculer soi-même sa capacité d’emprunt
Le montant que vous pouvez obtenir pour financer votre logement est appelé votre capacité d’emprunt. Pour calculer votre capacité d’emprunt dans un premier temps, utilisez la formule suivante :
((Revenus – Dépenses) x 33 / 100) x Durée en mois = Capacité d’emprunt
Vous pouvez calculer votre capacité d’achat, en ajoutant votre capacité d’emprunt à votre apport personnel et aux éventuels financements subventionnés. Il s’agit du montant total de l’argent dont vous disposez pour votre projet.
Voici comment calculer le montant de votre capacité d’achat :
Capacité d’emprunt + apport personnel + prêts bonifiés – frais de notaire = Capacité d’achat
Utiliser un estimateur en ligne
Un simulateur de prêt immobilier est disponible sur plusieurs plateformes. Une fois sur le site, vous devrez entrer des informations comme vos charges, vos revenus et le type de logement que vous souhaitez acheter.
Après avoir rempli les différents formulaires, le résultat s’affiche rapidement, révélant votre capacité d’achat, le montant que vous pouvez emprunter et les frais de notaire.
Ces simulateurs de capacité d’emprunt vous donnent un montant indicatif de la somme que vous pouvez emprunter. En fonction de votre projet, ces valeurs peuvent fluctuer dans le temps.Comment optimiser votre capacité d’emprunt pour financer l’achat dans le neuf ?
En utilisant un simulateur en ligne, vous verrez que l’allongement de la durée de remboursement diminue la mensualité tout en augmentant le montant du prêt et le taux d’intérêt. Lorsque la durée du prêt est allongée, les prêteurs perçoivent le risque comme étant plus important.
Si vous choisissez cette option, vous pouvez profiter d’un prêt immobilier, sans mettre en péril votre budget ou vos dépenses courantes. Le résultat est une augmentation du coût du prêt, ainsi qu’un montant total à rembourser plus important.
Vous devez reproduire le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier pour déterminer les spécificités du remboursement.
La réduction de la période de remboursement allonge les mensualités pour le même montant de prêt. Le montant que vous pouvez emprunter est principalement déterminé par l’argent qu’il vous reste.
Vous devrez trouver un équilibre entre votre capacité d’emprunt et le coût du prêt.
Regroupez vos crédits en cours
Les dépenses mensuelles de l’emprunteur sont fortement réduites lorsque les prêts en cours sont restructurés. Cela a alors un impact sur la capacité d’emprunt qui est réduite.
L’emprunteur réduit ses mensualités en regroupant votre prêt immobilier et des crédits à la consommation contractés, à des taux extrêmement élevés en un seul prêt. L’avantage est que vous avez plus de liberté pour obtenir un prêt immobilier plus important.
Obtenez deux prêts au lieu d’un seul
Au lieu d’un seul prêt immobilier sur 25 ans, l’emprunteur peut choisir deux prêts qui sont remboursés en même temps. L’un est d’une durée de 15 ans à un taux plus faible, tandis que l’autre est d’une durée de 25 ans à un taux plus élevé.
La combinaison des deux prêts lui offre un meilleur taux, et lui permet de vivre dans un environnement plus confortable.
Se renseigner sur les prêts aidés
Si vous ne disposez pas de fonds personnels, comme un compte d’épargne ou un héritage, il existe plusieurs façons de contribuer. Vous pouvez obtenir des informations et bénéficier de prêts bonifiés ou de produits d’épargne réglementée en demandant des renseignements.
Vous pouvez demander le déblocage prévu de cette participation pour acquérir votre immobilier neuf, grâce à la participation de votre entreprise :
- Le prêt patronal ;
- Prêt familial ;
- PTZ (Prêt à taux zéro) ;
- Des prêts locaux.
Il est préférable de mettre de l’argent de côté régulièrement par le biais d’une épargne automatique. Cela atténuera les craintes du banquier.
Capacité emprunt : faire une simulation en tenant compte de ces critères
Ce n’est clairement pas tous les jours que vous allez avoir l’occasion de faire une simulation sur votre capacité d’emprunt ! Ainsi, si vous voulez pouvoir faire en sorte que celle-ci se passe dans de bonnes conditions, et bien il va falloir savoir s’y prendre de la bonne manière… En effet, il n’est pas rare de voir parfois certains particuliers se lancer de façon trop hâtive dans des outils de simulation de capacité d’emprunt, avant de se rendre compte finalement qu’ils ne prennent pas toujours en compte les bons critères ! Ainsi, vous devriez savoir que les meilleures solutions qui vous permettent d’arriver à vos fins se tournent surtout vers des critères bien définis…
Par exemple, en vous rendant sur cette page pour évaluer les critères pour calculer sa capacité d’emprunt qui sont disponibles, vous verrez que certains d’entre eux ne laissent vraiment rien au hasard… Afin de vous venir en aide, nous avons décidé de vous présenter les critères principaux, ils vous seront d’une très grande aide !
Un emprunt seul ou à deux
Vous devrez d’abord dire si vous empruntez tout seul ou alors en couple : cela peut faire toute la différence sur les avis donnés par les organismes bancaires…
Vos revenus mensuels
Vous devrez aussi préciser l’ensemble de vos revenus nets mensuels, en veillant bien à spécifier les salaires, mais aussi d’autres sources…
Votre apport personnel
Il est aussi important de bien mentionner votre apport personnel dans votre calcul de capacité d’emprunt : cela vous permettra d’avoir une idée plus précise sur les possibilités offertes à vous !
Vos charges mensuelles
Enfin, n’oubliez pas de mentionner les charges mensuelles que vous avez à date, afin de pouvoir bien vous donner une capacité d’emprunt qui soit adaptée à votre profil !