La notion de plus-value est indissociable des investissements immobiliers. Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est supérieur à son prix d’achat, on parle de plus-value.
L’impôt sur le revenu s’applique à la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier. Si le bien est un héritage ou une résidence secondaire, sachez que la plus-value peut être imposée à 36,2 %. Avez-vous envisagé de céder votre appartement ou votre maison ? Avant de prendre une décision, il est important de déterminer le montant de l’impôt sur les plus-values.
Il y a sept cas où la plus-value immobilière est défiscalisée :
- Revente d’une résidence principale ;
- Retraité ou handicapé ;
- Première vente d’une résidence secondaire ;
- Retraité disposant d’une carte d’invalidité ;
- Plus-value inférieure à 15 000 euros ;
- Expropriation suite à une plus-value ;
- Changement de résidence fiscale hors de France.
Sommaire :
Quand est-ce qu’une plus-value immobilière devient-elle imposable ?
Si le vendeur est domicilié en France, la plus-value réalisée lors d’une transaction immobilière doit être imposée. Il sera imposé comme s’il avait réalisé une plus-value. Les vendeurs physiques et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) qui vendent un bien immobilier sont tous deux soumis à cet impôt.
Pour qu’une plus-value soit imposée, un certain nombre de conditions doivent être remplies. Seules les ventes ou échanges de biens immobiliers sont soumis à l’impôt. Cela ne concerne pas les biens qui ont été donnés.
Comme pour la SCI, l’opération doit porter sur des biens ou des droits immobiliers. Il peut s’agir de biens immobiliers bâtis (maisons, appartements, immeubles, etc.) ou de biens immobiliers non bâtis (terrains, par exemple). Quelle que soit la nature du terrain, il est soumis à l’impôt lors de sa vente.
L’impôt ne s’applique qu’aux plus-values, et ne s’applique pas à une vente qui serait nulle ou qui aurait entraîné une moins-value.
Comment obtenir des résultats fiables dans le calcul de la plus-value immobilière ?
Pour calculer la plus-value de manière aussi précise que possible, on peut apporter quelques modifications aux prix d’achat et de vente.
L’abattement pour années de détention s’applique à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé, suivi du taux d’imposition des plus-values de 19 % et du taux de contribution à la sécurité sociale de 17,2 %.
Prix d’achat corrigé
Des dépenses spécifiques peuvent augmenter le prix d’achat.
Parmi les exemples de ces dépenses, on peut citer les frais :
- Droits d’enregistrement ;
- De notaire ;
- D’agence immobilière ;
- Payés au vendeur au moment de la vente ;
- Certains travaux,
- Raccordement au réseau,
- etc.
Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, le prix d’achat peut être majoré de 15% en fonction de l’évolution de la valeur des biens.
Les dépenses liées aux travaux doivent être justifiées. Ces opérations doivent être effectuées par des sociétés et les factures doivent être conservées.
En ce qui concerne les frais d’acquisition, vous pouvez soit déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat, soit déduire les dépenses réelles si vous avez des reçus.
Prix de vente corrigé
Les frais associés à la vente d’une propriété peuvent faire baisser son prix de vente. Il peut s’agir du prix des tests requis ou de la mainlevée de l’hypothèque.
Comment calculer l’imposition de la plus-value immobilière ?
Pour calculer la plus-value d’un bien, vous devez d’abord déterminer sa valeur brute. Les abattements seront déduits de ce montant pour déterminer le montant de l’impôt qui doit être payé à l’État.
La plus-value brute
La différence entre le prix de vente et le prix d’achat, tous deux corrigés, constitue la plus-value brute.
Le bien étant la résidence principale du défunt, le prix d’achat mentionné dans l’acte de succession comprend un abattement de 20%. La valeur de ce bien, diminuée de cet abattement, est le prix à retenir pour le calcul de la plus-value.
Les travaux qui ont servi à calculer le revenu foncier ou un crédit d’impôt ne peuvent pas être utilisés pour calculer à nouveau la plus-value. Aucune dépense supplémentaire, y compris les intérêts de l’emprunt contracté pour l’achat du bien, ne peut être incluse dans le calcul de la plus-value.
La plus-value nette
Le montant imposable de la plus-value immobilière est la plus-value nette. Elle est calculée en soustrayant des abattements spécifiques du montant total de la plus-value.
Ces abattements sont déterminés par la durée de détention du bien. Plus le montant de l’abattement est élevé, plus la durée de détention est longue.
Le calcul de cet abattement en fonction de la durée de détention est le même pour toutes les formes de propriété. Il concerne également les immeubles bâtis et les terrains à bâtir.
Le montant du remboursement de l’assurance n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lorsqu’un immeuble est partiellement ou totalement endommagé par un incendie, une inondation ou une autre catastrophe naturelle.
7 cas où la plus-value immobilière est défiscalisée
La loi prévoit certaines exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières selon l’affectation initiale du bien vendu.
Revente d’une résidence principale
La vente d’une résidence principale est la raison la plus courante d’une exonération de l’impôt sur les plus-values. Cela signifie que si vous vendez une maison qui était votre résidence principale et que vous réalisez un bénéfice, vous ne serez pas soumis à l’impôt sur les plus-values sur un quelconque montant.
Tant les appartements que les maisons sont exonérés de cet impôt. L’exonération s’applique aux dépendances de la propriété si elles ont été vendues en même temps que la maison.
Voir aussi : l’apparence extérieure est importante lors de la vente d’un bien immobilier.
Retraité ou handicapé
Les personnes âgées vivant dans des maisons de retraite et les adultes handicapés, vivant dans des foyers d’accueil, sont également exonérés de l’impôt sur les plus-values.
Si elles vendent leur bien dans les deux ans qui suivent leur départ du foyer, dans lequel elles résidaient avant de rejoindre l’institution, elles sont immédiatement exonérées de l’impôt sur les plus-values.
Les vendeurs qui bénéficient de cette exonération doivent avoir un revenu fiscal de référence n’excédant pas 26 907 € pour la première moitié du quotient familial, plus 6 097 € pour la première moitié et 4 800 € pour chaque moitié successive. Ils doivent être exonérés d’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
Première vente d’une résidence secondaire
Si la vente est la première depuis le 1er février 2012, les propriétaires de résidences secondaires peuvent être exclus de l’impôt sur les plus-values.
Le vendeur ne doit pas non plus avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes.
Une autre condition est que le vendeur accepte d’utiliser la plus-value de la vente pour acheter sa résidence principale dans les deux ans suivant la transaction.
Retraité disposant d’une carte d’invalidité
Lorsqu’une personne titulaire d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité vend un bien immobilier, elle est exonérée de l’impôt sur les plus-values, quel que soit le type de résidence.
Ses revenus annuels ne doivent pas dépasser 11 098 € pour la première moitié du quotient familial et 2 963 € pour chaque moitié suivante. Ils doivent également être exonérés de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
Plus-value inférieure à 15 000 euros
L’impôt sur les plus-values n’est pas appliqué aux gains en capital les plus faibles dont la valeur est inférieure à 15 000 €.
Expropriation suite à une plus-value
Lorsqu’une vente est ordonnée après une déclaration d’utilité publique et que le vendeur exproprié utilise l’indemnité pour acheter un nouveau bien, il n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values.
Changement de résidence fiscale hors de France
Lorsqu’une personne est domiciliée fiscalement en France, mais doit devenir résidente hors de France, elle peut bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values. Ce transfert doit être effectué vers un membre de l’Union européenne. Suite au transfert de la résidence fiscale du vendeur, l’opération doit également avoir lieu avant le 31 décembre. Au moment du départ du vendeur de France, le bien ne doit pas être loué ou prêté.