La Location Meublée Professionnelle (LMP) ou la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) sont deux statuts distincts, mais assez familiers. Ils interviennent lorsque vous souhaitez exercer dans le domaine de la location en tant que personne physique.

Ces deux statuts sont soumis à des règles fiscales très différentes qu’il convient de maîtriser. Ce sont donc les rémunérations issues de la location qui vous permettront de déterminer précisément le statut qui s’applique à vous.

Vous devez vous soumettre aux conditions d’éligibilité pour savoir si c’est la LMP ou la LMNP qu’il vous faut.

LMP et LMNP : généralités

Le statut LMNP est, par défaut, celui qu’on attribue lorsqu’une personne souhaite effectuer une activité de location. Dès lors, vous avez l’obligation de vous répertorier aux greffes du tribunal de commerce dans le but d’obtenir votre numéro SIRET.

Par la suite, vous devez procéder à votre enregistrement pour signaler le commencement de votre activité.

Le statut de LMP est beaucoup plus complexe, car il requiert un grand nombre de critères simultanés à remplir.

Ces deux statuts ont aussi bien des avantages que des inconvénients.

Conditions d’éligibilité aux LMNP et LMP

Pour chacun des statuts LMNP et LMP, il existe des conditions précises auxquelles il faut répondre pour y prétendre.

Conditions d’éligibilité aux LMNP

Le statut de LMNP propose un premier bénéfice très important, car il vous offre la possibilité de fusionner deux différentes fiscalités. Il s’agit de la fiscalité des entreprises et la fiscalité des particuliers.

En optant pour la LMNP, vous serez d’office classé dans le régime nommé « réel ». Ce régime a pour fonction d’alléger l’imposition en y déduisant les revenus locatifs.

Deux groupes de dépenses sont reconnus éligibles. Il s’agit des :

• Charges d’exploitation : elles désignent les intérêts liés aux emprunts, les charges journalières comme le gaz ou l’assurance des biens ;
• Amortissements comptables : à ce niveau, tous les amortissements sont impliqués. Qu’ils soient en rapport avec les travaux, votre appartement ou encore le mobilier.

Le statut de LMNP permet donc de louer pendant plusieurs années sans avoir à payer des impositions sur les revenus locatifs que vous avez perçus. Ce deuxième avantage est très important, car il vous permet de réaliser un grand nombre d’amortissements relatifs aux travaux.

Une fois que vous aurez recédé ce bien, il sera alors asservi à la plus-value des particuliers. Toutefois, il convient de préciser que cette dernière est calculée en fonction du prix d’achat réel de votre bien et, de ce fait, ne prendra pas en compte les amortissements réalisés.

En somme, votre bien sera cédé tout en ayant des travaux déjà amortis. Ils ne vous seront pas comptabilisés lors de la vente de votre maison ou appartement. Un double bénéfice auquel vient s’annexer le fait que la vente effectuée ne sera pas soumis à la TVA.

Condition d’éligibilité à la LMP

Pour être éligible au statut de LMP, il est capital que vous puissiez respecter simultanément 2 critères qui sont :

• disposition d’un revenu annuel de 23 000 € en location meublé ;
• avoir des revenus annuels locatifs supérieurs à 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Ces deux critères sont indissociables et obligatoires pour prétendre être éligible à une LMP.

Plus simplement, le fait que votre revenu locatif annuel est de 23 000 € ne vous accorde pas directement le statut de LMP. À ce critère doit s’ajouter un second qui exige que le seuil de ce montant soit supérieur à 50 % de tous les revenus de votre foyer.

Dès lors que vous répondez à ces deux critères, vous obtenez d’office le statut de LMP.

Ce dernier vous propose plusieurs avantages tels que :

• la possibilité de collecter et de récupérer la TVA une fois que vous cédez votre bien immobilier ;
• l’amortissement du prix d’achat initial de votre bien immobilier une fois que vous le vendez.

À ce niveau, la plus-value sera calculée en y déduisant également l’amortissement de votre prix d’achat. Il convient de préciser qu’il est possible de recevoir une exonération partielle ou totale si vous comptabilisez une ancienneté de cinq ans sous le statut de LMP.

Comment se fait l’imposition des revenus pour les LMNP et les LMP ?

Que ce soit la LMNP ou la LMP, vous avez pour obligation de déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par contre, pour la LMNP, il est permis de choisir le régime micro-BIC dans le cas où vos recettes n’excèdent pas le seuil des 72 600 €.

À ce niveau, vos recettes brutes sont soumises à un abattement forfaitaire de 50 %. Si vous excédez ce montant ou si vous êtes en deçà, le régime réel s’applique alors. Dès lors, vous n’êtes plus soumis à un abattement forfaitaire, mais plutôt à un retranchement des charges que vous supportez réellement.

 Il peut s’agir :

• des impôts locaux ;
• coûts de gestion et d’assurances ;
• des coûts d’acquisition ;
• les intérêts d’emprunts ;
• des coûts d’entretien et de réparation.

Il est important de retenir ici que la différence se situe dans la manière de gérer les déficits éventuels. Pour la LMNP, ces déficits sont déduits de vos revenus locatifs et peuvent être reportés sur 10 ans. Pour la LMP, les déficits sont directement déduits du revenu global et peuvent être reportés sur six ans.

Comment se fait l’imposition à l’IFI ?

Pour le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les biens qui ont été loués et meublés sous le statut LMNP interviennent dans l’assiette. Par contre, pour le statut LMP, ces derniers sont exemptés de toute imposition à l’IFI. Cet état de choses est dû au fait que les LMP sont considérés comme des biens professionnels.

Tableau de comparaison entre la LMP et la LMNP

La Location Meublée Non Professionnelle et la Location Meublée professionnelle sont des statuts de location visant à vous apporter de nombreux avantages en fonction de vos revenus. Pour être éligible à l’un de ces statuts, il est important que vous puissiez répondre aux conditions d’utilisations susmentionnées.

De plus, chacun de ces statuts vous proposent des avantages intéressants. Le statut LMP vous est beaucoup plus bénéfique sur le volet fiscal. Le statut LMNP est, quant à lui, plus bénéfique dans la gestion de vos biens immobiliers. Pour bénéficier de chacun de ces avantages, vérifiez rigoureusement à quel statut vous êtes éligible. Dès lors, vous aurez précisément une idée de votre statut et de tous les avantages que vous pouvez en tirer.